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貝殼研究院發布2019全國樓市半年報 二手房走出底部但向上乏力

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貝殼研究院發布2019全國樓市半年報 二手房走出底部但向上乏力

【摘要】:
2019年以來,房地產市場“一城一策”逐步落地,主管部門多番“點名提示”,為市場過熱苗頭敲響警鐘。新周期推演至今,當前房地產市場又發生了哪些變化?近日,貝殼研究院發布《2019中國房地產半年報》(以下簡稱《報告》),以真實成交數據復盤2019年上半年市場情況,并對下半年走勢及政策選擇進行展望。  《報告》指出,上半年全國重點城市房地產市場(主要為一線城市和區域中心城市)從低靡中走出,但回暖并不穩定

2019年以來,房地產市場“一城一策”逐步落地,主管部門多番“點名提示”,為市場過熱苗頭敲響警鐘。新周期推演至今,當前房地產市場又發生了哪些變化?近日,貝殼研究院發布《2019中國房地產半年報》(以下簡稱《報告》),以真實成交數據復盤2019年上半年市場情況,并對下半年走勢及政策選擇進行展望。

  《報告》指出,上半年全國重點城市房地產市場(主要為一線城市和區域中心城市)從低靡中走出,但回暖并不穩定,市場整體表現出“前高后低,分化加劇”的特點。上半年后期成交量雖然下落,但新增客源及帶看量并未同步減少,這意味著下半年購房需求仍在,有一定的上行動力。不過,重點城市的改善型需求受制于認房認貸難以釋放,市場缺乏大幅向上動能。貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析預測,宏觀經濟壓力下,政策不能過“緊”,在房地產風險防控的大方向下,政策也不會“松”, “穩”+“一城一策”仍是政策主基調。

  上半年成交量環比增逾五成 市場“前高后低”分化加劇

  2019年上半年,部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭,受到媒體輿論廣泛關注。貝殼研究院數據顯示,重點14城(北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州)二手房市場大幅調整后,需求開始釋放,同比去年微增3%,但由于去年下半年成交低靡環比則增加52.3%,從底部走出。

  “上半年,重點城市二手房市場在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下,從底部回暖。”貝殼研究院首席分析師許小樂分析認為,這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖并未持續,2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

  “前高后低”的分水嶺出現在3月份。上半年,重點城市二手房市場底部回暖之后需求開始顯現疲態,二季度月均成交比3月減少21.5%。同時,預期隨市場回落而走弱,貝殼找房交易數據顯示,大部分城市掛牌價下跌,其中二季度14城中9城業主報價呈現出較明顯跌幅。

  2019上半年市場的分化也更為明顯。其一,調控較早的城市波動小,如上海、北京等城市市場升溫相對溫和。其二,二線新房市場分化,前期回落較早的強二線與東北、西南地區部分城市出現回暖,如天津、南京、長春、昆明等;其三,土地市場分化,二線城市升溫更加明顯。

  下半年穩是常態 警惕“新庫存”風險

  展望下半年,《報告》認為重點城市市場潛在需求普遍存在,這將是支撐下半年市場的上行動力。貝殼交易數據顯示,二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現明顯下滑,且新增客房比近期呈現持續上升趨勢。但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。這是因為目前重點城市都是改善型需求主導的市場,認房認貸的政策下換房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,“穩”是下半年的大主題也是市場面的常態。

  許小樂提醒,當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。在貝殼研究院監測的29個重點城市中,有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月,庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

  而政策面上,許小樂分析,宏觀經濟壓力下政策不能“緊”,房地產防風險下政策不能“松”。當前我國經濟步入中低速增長階段,再疊加中美貿易沖突影響,經濟增長壓力進一步增大。但防范系統性金融風險已迫在眉睫,貨幣政策須審慎穩健,財政政策可適度寬松。政策對于市場保持高度的敏感性,政策總體穩定背景下“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。

  關注一:多城上半年樓市走出底部

  受市場預期好轉與季節性因素等影響,2019年上半年貝殼研究院重點關注的14城中,成都、武漢、南京二手房成交量環比、同比均出現增長,市場升溫走出底部。其中,成都同比增幅34%,處在14城前列。隨著成交回暖、預期改善,重點城市二手房成交均價普遍止跌。14城中除武漢、長沙外,其余10個城市房價環比去年下半年均有所上漲。

  關注二:北京、深圳較去年同期市場趨冷

  北京、深圳雖均遵循2019年上半年回暖規律,但與去年同期對比,實際上市場熱度還是有所下降。成交量來看,北京上半年鏈家二手房成交同比下降14.3%,深圳降幅為3.6%。均價方面,北京均價較去年同期上漲0.8%,基本持平,深圳則下跌6.3%。這是由于深圳受去年731調控加碼影響,而北京一方面是政策依舊高壓,需求尤其是改善型需求釋放難度大,另一方面則是由于新房的分流。

  關注三:“限價”問題凸顯,新房同質化嚴重

  市場供應和需求“錯配”是當下樓市突出問題。以北京為例,自2017年6月限競房入市后,北京純商品住宅60-90平房源新增供應不斷升高,成為主流面積段,而120平以上新增房源不斷減少,整體向剛需傾斜。在區域分布上,新房供應也愈加集中。面積和區位趨同,北京限競房同質化,項目整體去化率較低(截止到6月12日為31.9%)。

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